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記憶床墊清洗▲立法院三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》，不過重心多注重在「包租代管」。（圖／記者葉佳華攝）

記者陳佩儀／台北報導

為改善惡房東問題、健全租賃市場制度，立法院今（28日）三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》，不過房仲業認為，本次立法對糾紛處理、違建分租等常見亂象未有著墨，重心多注重在「包租代管」，但6000元的免所得稅誘因不強，不易改善現況，對於租屋市場價量影響小。

《租屋條例》條文明定，房東向房客收取押金，不得超過2個月租金之總額，且應於租賃契約消滅、承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後剩餘押金；另外，未來若房東將房屋委託包租、代管業者，租金6000元以下免納綜合所得稅。

此外，包租代管之租賃住宅在地價稅、房屋稅部分，新法也付予適當減徵，由縣市主管機關定之，並報財政部備查；而租稅減免優惠實施年限為5年，行政院得視情況延長，並以1次為限。

對此，東森房屋研究中心副理于靜芳分析，台灣租屋市場長年遭忽視，但在房價高、買不起房的情況下，多數民眾「以租代買」，租賃需求量極大；但租屋市場在長期缺乏政策管理下，惡房東、惡房客、租金亂飆漲、違建分租等問題亂象叢生。

不過這次三讀通過的《租屋條例》多注重在「包租代管」，鼓勵房東將房子委託包租、代管業者以減少稅負，但保障權益部分，針對房東，承租人若遲繳、毀損及轉租等，有權提前終止租約，對於房客保障，則僅在「押金不得超過2個月租金」。

于靜芳指出，國內租屋市場多是個人房東，「包租代管」政策仍否引起房東興趣，來達到所謂的普及性，是考驗政府一大課題，此次也僅針對房東、租客間保障權益，對於糾紛處理、違建分租等常見亂象未有著墨；此外，最重要的「租金不夠透明化」，極少量的實價資訊讓租金如黑市無限飆漲，租客難以適從，建議將實價登錄修法納入自租。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡也表示，政府希望屋主將空屋交由專業經營者代管或出租，這樣的出發點很好，不過全台各地租金差距頗大，尤其租房需求高的都會地區，租金單價偏高，6000元的免所得稅是否有吸引力，目前保守觀望。

而這次中和租屋大火事件發生，讓違建被推到議題的浪尖上，日後委由代租代管的物件若有違建部分，該如何處理，也會是屋主憂心的問題。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰則指出，租賃專法雖然對於租客與房東兩造都有明確的保障與限制，但目前仍多房東並不願意申報出租使用，除了出租稅務問題，也想避免房屋非自用衍生出持有房屋稅、未來交易稅費等疑慮，雖然此次修法已有出租減免優惠，但誘因不強，不易改善現況，對於租屋市場價量影響小。

全國不動產董事長葉春智建議，政府在實施租賃專法的過程中，仍須配套租金全面實價登錄，以免不法房東有漏洞可鑽，成為看得到吃不到的大餅。而近年分租套房災難頻傳，但在租賃專法中並未納入居家安全條文，恐怕杜絕不了惡房東，建議政府應正視租屋消防安全，協助弱勢的租屋族有更好的居住環境。

此外，葉春智也指出，為因應租賃專法，保障廣大的房東、租方權益，全國不動產搶先推出租金履約管理，並且要求所有加盟店將來增加住宅租賃服務事業的營業項目，並協助房東合法報稅。

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